Ristrutturare o non Ristrutturare proprietà nelle Marche – aggiornamenti alla luce dell’impatto della crisi sul mercato globale

Questo articolo è stato originariamente scritto quando il pieno impatto della crisi non era diventato evidente. Dopo 2 anni, la maggior parte delle indicazioni rimangono valide con l’eccezione dei prezzi delle ristrutturazioni di proprietà . Come conseguenza di questo cambiamento la nostra conclusione se Ristrutturare o meno è stata completamente capovolta. La scelta se ristrutturare o acquistare un edificio già restrutturato è molto spesso basata su informazioni insufficienti o distorte. In questo articolo andremo a fornire le informazioni, maggiormente limitate al mercato nelle Marche, che sono vitali per prendere una decisione informata e razionale.

1. I costi di ristrutturazione confrontati con i valori correnti di case restaurate.

Il costo medio di una casa in campagna che ha bisogno di restauro completo (notevole lavoro strutturale, nuovi servizi e tutti i lavori di finitura ad un buon livello) è:

1. € 400 – € 550/sqm (inclusi i costi di acquisto) con un prezzo minimo di circa € 100.000. I prezzi pubblicati non hanno subito variazioni, ma sconti fino al 20% oggi possono essere acquisiti durante la negoziazione. Il costo medio di un restauro completo è
2. 1200/sqm € comprensivi di tasse e spese di architetto. Per esempio una ripartizione dei costi vedere http://www.vinciproperties.com/market_information.htm b1 #. Il recente calo del costo del lavoro è in gran parte compensata dall’aumento dei costi dei materiali e così 1200/sqm € rimane una stima prudenziale per il ripristino anche nel clima economico attuale.

L’acquisto e il ripristino di conseguenza i costi a) + b) = € 1600 – € 1750/sqm

Il costo medio di acquisto di una casa restaurata (con uno standard superiore alla media di finitura), da un costruttore è di circa € 2000-2500/sqm. Considerando che il costo medio di acquisto di una casa ristrutturata da un privato è di € 1600-25300/sqm (ove il tenore di materiali di finitura varia notevolmente).

Sicchè, l’acquisto di una casa ristrutturata può essere meno costoso di intraprendere un lavoro di restauro. La differenza tra il costo del restauro e il costo di una casa finita è appena € 250 e il più 700/sqm nel caso di uno sviluppatore, mentre un venditore privato potrebbe prendere una piccola perdita di 100/sqm € o poteva contenere per un utile di 900/sqm € nel caso di un proprietà particolarmente pregiata.

2. L’importanza dell’Architetto.

Non è difficile capire come l’architetto sia cruciale per la buona riuscita di un restauro se si considera quello di cui si occupa:

Progettazione e pianificazione, reclutamento la società di costruzioni, Topografia, gestione lavori.

Questi quattro ruoli comprendono quasi tutti gli aspetti del processo di ristrutturazione e non c’è dubbio che trovare un architetto affidabile e competente è fondamentale per far filare tutto liscio ed economicamente valido. L’architetto deve essere visto come un controllore nella prima linea di controllo, nonché progettista della casa dei sogni. La domanda è, data l’importanza dell’architetto, è un rischio troppo elevato da sostenere quello di non trovare quello giusto? La risposta sarebbe sì, se non fosse per il fatto che ci sono alcune misure di salvaguardia già in atto, che ogni proprietario può trarre vantaggio. Anzitutto, esiste un elenco ufficiale dei prezzi regionali (il Prezziario Regionale http://www.operepubbliche.marche.it/defaultprezz.asp?quale=generale) che viene aggiornato ogni anno a seconda dei materiali e del costo locale del lavoro. Ne consegue che una serie dettagliata di interventi con le relative opere ci darà un costo preciso per l’intero restauro. Questo a sua volta fornisce quindi un punto di riferimento per il costo di progetto, utile per giudicare preventivi di imprese edili e per il rilievo.

In secondo luogo, ci sono leggi che stabiliscono norme tecniche costruittive che coprono tutti gli aspetti della struttura e dei servizi, che devono essere soddisfatte. Se le norme non sono soddisfatte, il Comune della località non rilascerà un “certificato di abitabilità” e la casa non può essere legalmente abitata.

In terzo luogo, l’architetto è legalmente responsabile di tutte le decisioni tecniche che sono prese e ne rimane così responsabile per 10 anni dopo che l’opera è stata terminata.

Per ogni storia orribile di restauro andato male, ci sono molti casi di ristrutturazioni di successo e proprietari felici. Il trucco è quello di sfruttare la rete dei proprietari che ci sono già passati e chiedere consigli a dei professionisti collaudati.

3. Controllo del processo di costruzione da lontano

Al di là di comunicare regolarmente con l’architetto (vedi sopra), ci sono altri modi di tenere un occhio sui progressi compiuti, assicurandosi che i costi sono controllati e che le decisioni importanti non sono state prese in assenza del proprietario.

In primo luogo, ci sono una serie di società di gestione del progetto, come Treehouseitaly, che non solo gestiscono il processo di ristrutturazione per vostro conto, ma trasmetteranno in termini precisi l’essenza di ciò che il proprietario vuole – questo può essere molto difficile da fare a meno di un italiano fluente. Sarà cura della società di gestione del progetto assicurarsi che il proprietario è tenuto al corrente degli sviluppi e che i problemi fastidiosi sono trattati in modo che durante una visita il proprietario può utilizzare il suo tempo in modo efficiente.

In secondo luogo, c’è un numero crescente di imprese edili che impiegano la tecnologia digitale per mantenere i clienti informati dei progressi. Prendete per esempio Panichi Srl, impresa edile di Ascoli. Sul loro sito c’è una pagina, reportage, dedicato a ciascun cantiere con la possibilità di vedere dei progressi, cliccando in qualsiasi giorno o settimana specificata. Ma la Panichi Srl va anche oltre effettuando anche un rapporto di live webcam attorno al sito. Ciò significa che i singoli problemi possono essere gestiti senza interrompere il lavoro in corso.

Chiaramente, la presenza del proprietario sul posto è indispensabile quando il restauro è nella sua fase finale e insorgono le questioni di stile e di gusto di finitura. Ma con un buon team di professionisti gran parte del processo di ripristino può andare avanti senza l’intervento del proprietario, soprattutto nelle fasi iniziali in cui solo una buona conoscenza tecnica permetterà ad un proprietario di apportare un contributo utile.

Infine, naturalmente, il controllo proprietario è corroborato dal contratto stipulato con la società di costruzione. Un contratto ben scritto darà la leva finanziaria proprietario (nessun pagamento fino a quando il lavoro è sufficientemente completa) e sarà inserita una clausola sulla procedura in caso di problemi imprevisti.

4. Una sintesi dei pro e contro della Ristrutturazione.

Contrariamente a quanto suggerito da noi in un mercato vivace, ora credo che abbia un senso finanziario migliore acquistare un immobile ristrutturato piuttosto che una casa da ristrutturare. Al di là della differenza trascurabile dei costi, nel caso del processo di ristrutturazione insorgono fattori di tassi di cambio fluttuanti e potenzialmente dannosi e costi della supervisione del lavoro (voli, hotel, ecc.).

Detto questo, quando si acquista un immobile ristrutturato, è importante effettuare un’indagine approfondita. Questo può sembrare ovvio, ma è curioso notare che mentre le indagini sono pratica normale “in patria” molto spesso se ne fa a meno quando si è all’estero in nome della semplificazione. Dopo il terremoto dell’Aquila due anni fa, gli standard di costruzione sono diventati molto esigenti e c’è il pericolo che siano richieste il rifacimento delle fondamenta e dei muri di sostegno. Tuttavia ci sono molti ingegneri strutturali di coscienza che, per qualche centinaio di euro forniranno il supporto necessario.

Forse, però, il nocciolo della questione è lo stile. Il mercato immobiliare delle Marche volto agli stranieri è relativamente immaturo in confronto con la Toscana e l’Umbria e lo stile prevalente di finitura, anche se in genere molto ben eseguito, tende ad essere rustico – con finiture standard tradizionali (pavimenti in cotto, travi in legno e pareti bianche). Stili più contemporanei presentano opzioni di acquisto limitate.

A questo punto, sarebbe utile introdurre l’opzione nota come “proprietà chiavi in mano”. A metà tra il prezzo di una vendita privata e il prezzo di un costruttore (€ 1750 – € 2200/sqm per la casa finita), questa opzione consente all’acquirente di dettare lo stile e di ottenere un prezzo finale garantito eliminando così il potenziale pericolo di aumenti dei costi imprevisti che inevitabilmente si verificano durante il processo di ristrutturazione.