Inutile dire che i numeri sono molto calati e non frazionalmente, ma in maniera epocale. Un amico notaio mi ha riferito recentemente, che per la prima volta nei suoi 35 anni di carriera, gli è capitato di non firmare neanche un atto di vendita di una proprietà nel corso di un’intera settimana.

Interessante notare, però, come ciò che sta emergendo sia un mercato che fino ad ora non avevamo sperimentato nelle Marche.

Confrontato con i suoi vicini più famosi, Toscana e Umbria, il mercato immobiliare marchigiano è meno maturo e la regione non ha ancora consolidato la reputazione di luogo ideale di investimento, dove la richiesta faccia mantenere i valori delle proprietà e addirittura li faccia migliorare nel medio termine. Ciò che sembra accadere è che gli investitori alla ricerca di proprietà da acquistare lo stiano facendo in maniera non convenzionale per il territorio. Il risultato è che nelle Marche, dove esisteva una forte richiesta di acquisto di ruderi da ristrutturare, gli acquirenti di oggi sono motivati soprattutto dalla qualità estetica della proprietà e sono dopo questo fattore la preferenza cade su case restaurate sia che si tratti di ville, palazzi o case coloniche.

Questa tendenza non è documentata con sofisticate analisi statistiche, ma sembra essere l’opinione prevalente dei molti colleghi di altre agenzie immobiliari. Inoltre, il valore medio di vendita delle case vendute da Vinci Properties è aumentato di oltre il 115%.

Ecco un breve elenco con le fotografie

House restoration in Le Marche

Per i britannici che sono tentati di restaurare una casa nelle Marche, ma ritengono che l’attuale tasso di cambio renda il processo troppo costoso e rischioso, un ingegnere di talento che si specializzato nel restauro strutturale di antiche case coloniche e ville ha iniziato una collaborazione con un’impresa edile locale per offrire servizi a tariffe molto vantaggiose.

Qual’è il segreto di questo creativo professionista che tanto sta riscuotendo successo nelle Marche?

Semplice! Verranno applicate le vigenti tariffe Italiane e locali (fre le più abbordabili del cent’Italia), ma vi verrà addebitato un tasso di cambio che è più vicino ai livelli del 2008 rispetto a quello attuale. Così, per esempio, piuttosto che l’esoso £1 / € 1,168 (del 14/11/2011), il tasso offerto sarà più vicino a 1£ / € 1,30 a condizione che il pagamento sia effettuatoin sterline e su un conto in sterline. Questo si traduce non solo in uno sconto di circa l’11% ma garantisce contro le future fluttuazioni negative.

Se siete interessati a maggiori informazioni, vi preghiamo di contattarci al: mail o visitate il nostro sito www.vinciproperties.com

Ristrutturare o non Ristrutturare proprietà nelle Marche – aggiornamenti alla luce dell’impatto della crisi sul mercato globale

Questo articolo è stato originariamente scritto quando il pieno impatto della crisi non era diventato evidente. Dopo 2 anni, la maggior parte delle indicazioni rimangono valide con l’eccezione dei prezzi delle ristrutturazioni di proprietà . Come conseguenza di questo cambiamento la nostra conclusione se Ristrutturare o meno è stata completamente capovolta. La scelta se ristrutturare o acquistare un edificio già restrutturato è molto spesso basata su informazioni insufficienti o distorte. In questo articolo andremo a fornire le informazioni, maggiormente limitate al mercato nelle Marche, che sono vitali per prendere una decisione informata e razionale.

1. I costi di ristrutturazione confrontati con i valori correnti di case restaurate.

Il costo medio di una casa in campagna che ha bisogno di restauro completo (notevole lavoro strutturale, nuovi servizi e tutti i lavori di finitura ad un buon livello) è:

1. € 400 – € 550/sqm (inclusi i costi di acquisto) con un prezzo minimo di circa € 100.000. I prezzi pubblicati non hanno subito variazioni, ma sconti fino al 20% oggi possono essere acquisiti durante la negoziazione. Il costo medio di un restauro completo è
2. 1200/sqm € comprensivi di tasse e spese di architetto. Per esempio una ripartizione dei costi vedere http://www.vinciproperties.com/market_information.htm b1 #. Il recente calo del costo del lavoro è in gran parte compensata dall’aumento dei costi dei materiali e così 1200/sqm € rimane una stima prudenziale per il ripristino anche nel clima economico attuale.

L’acquisto e il ripristino di conseguenza i costi a) + b) = € 1600 – € 1750/sqm

Il costo medio di acquisto di una casa restaurata (con uno standard superiore alla media di finitura), da un costruttore è di circa € 2000-2500/sqm. Considerando che il costo medio di acquisto di una casa ristrutturata da un privato è di € 1600-25300/sqm (ove il tenore di materiali di finitura varia notevolmente).

Sicchè, l’acquisto di una casa ristrutturata può essere meno costoso di intraprendere un lavoro di restauro. La differenza tra il costo del restauro e il costo di una casa finita è appena € 250 e il più 700/sqm nel caso di uno sviluppatore, mentre un venditore privato potrebbe prendere una piccola perdita di 100/sqm € o poteva contenere per un utile di 900/sqm € nel caso di un proprietà particolarmente pregiata.

2. L’importanza dell’Architetto.

Non è difficile capire come l’architetto sia cruciale per la buona riuscita di un restauro se si considera quello di cui si occupa:

Progettazione e pianificazione, reclutamento la società di costruzioni, Topografia, gestione lavori.

Questi quattro ruoli comprendono quasi tutti gli aspetti del processo di ristrutturazione e non c’è dubbio che trovare un architetto affidabile e competente è fondamentale per far filare tutto liscio ed economicamente valido. L’architetto deve essere visto come un controllore nella prima linea di controllo, nonché progettista della casa dei sogni. La domanda è, data l’importanza dell’architetto, è un rischio troppo elevato da sostenere quello di non trovare quello giusto? La risposta sarebbe sì, se non fosse per il fatto che ci sono alcune misure di salvaguardia già in atto, che ogni proprietario può trarre vantaggio. Anzitutto, esiste un elenco ufficiale dei prezzi regionali (il Prezziario Regionale http://www.operepubbliche.marche.it/defaultprezz.asp?quale=generale) che viene aggiornato ogni anno a seconda dei materiali e del costo locale del lavoro. Ne consegue che una serie dettagliata di interventi con le relative opere ci darà un costo preciso per l’intero restauro. Questo a sua volta fornisce quindi un punto di riferimento per il costo di progetto, utile per giudicare preventivi di imprese edili e per il rilievo.

In secondo luogo, ci sono leggi che stabiliscono norme tecniche costruittive che coprono tutti gli aspetti della struttura e dei servizi, che devono essere soddisfatte. Se le norme non sono soddisfatte, il Comune della località non rilascerà un “certificato di abitabilità” e la casa non può essere legalmente abitata.

In terzo luogo, l’architetto è legalmente responsabile di tutte le decisioni tecniche che sono prese e ne rimane così responsabile per 10 anni dopo che l’opera è stata terminata.

Per ogni storia orribile di restauro andato male, ci sono molti casi di ristrutturazioni di successo e proprietari felici. Il trucco è quello di sfruttare la rete dei proprietari che ci sono già passati e chiedere consigli a dei professionisti collaudati.

3. Controllo del processo di costruzione da lontano

Al di là di comunicare regolarmente con l’architetto (vedi sopra), ci sono altri modi di tenere un occhio sui progressi compiuti, assicurandosi che i costi sono controllati e che le decisioni importanti non sono state prese in assenza del proprietario.

In primo luogo, ci sono una serie di società di gestione del progetto, come Treehouseitaly, che non solo gestiscono il processo di ristrutturazione per vostro conto, ma trasmetteranno in termini precisi l’essenza di ciò che il proprietario vuole – questo può essere molto difficile da fare a meno di un italiano fluente. Sarà cura della società di gestione del progetto assicurarsi che il proprietario è tenuto al corrente degli sviluppi e che i problemi fastidiosi sono trattati in modo che durante una visita il proprietario può utilizzare il suo tempo in modo efficiente.

In secondo luogo, c’è un numero crescente di imprese edili che impiegano la tecnologia digitale per mantenere i clienti informati dei progressi. Prendete per esempio Panichi Srl, impresa edile di Ascoli. Sul loro sito c’è una pagina, reportage, dedicato a ciascun cantiere con la possibilità di vedere dei progressi, cliccando in qualsiasi giorno o settimana specificata. Ma la Panichi Srl va anche oltre effettuando anche un rapporto di live webcam attorno al sito. Ciò significa che i singoli problemi possono essere gestiti senza interrompere il lavoro in corso.

Chiaramente, la presenza del proprietario sul posto è indispensabile quando il restauro è nella sua fase finale e insorgono le questioni di stile e di gusto di finitura. Ma con un buon team di professionisti gran parte del processo di ripristino può andare avanti senza l’intervento del proprietario, soprattutto nelle fasi iniziali in cui solo una buona conoscenza tecnica permetterà ad un proprietario di apportare un contributo utile.

Infine, naturalmente, il controllo proprietario è corroborato dal contratto stipulato con la società di costruzione. Un contratto ben scritto darà la leva finanziaria proprietario (nessun pagamento fino a quando il lavoro è sufficientemente completa) e sarà inserita una clausola sulla procedura in caso di problemi imprevisti.

4. Una sintesi dei pro e contro della Ristrutturazione.

Contrariamente a quanto suggerito da noi in un mercato vivace, ora credo che abbia un senso finanziario migliore acquistare un immobile ristrutturato piuttosto che una casa da ristrutturare. Al di là della differenza trascurabile dei costi, nel caso del processo di ristrutturazione insorgono fattori di tassi di cambio fluttuanti e potenzialmente dannosi e costi della supervisione del lavoro (voli, hotel, ecc.).

Detto questo, quando si acquista un immobile ristrutturato, è importante effettuare un’indagine approfondita. Questo può sembrare ovvio, ma è curioso notare che mentre le indagini sono pratica normale “in patria” molto spesso se ne fa a meno quando si è all’estero in nome della semplificazione. Dopo il terremoto dell’Aquila due anni fa, gli standard di costruzione sono diventati molto esigenti e c’è il pericolo che siano richieste il rifacimento delle fondamenta e dei muri di sostegno. Tuttavia ci sono molti ingegneri strutturali di coscienza che, per qualche centinaio di euro forniranno il supporto necessario.

Forse, però, il nocciolo della questione è lo stile. Il mercato immobiliare delle Marche volto agli stranieri è relativamente immaturo in confronto con la Toscana e l’Umbria e lo stile prevalente di finitura, anche se in genere molto ben eseguito, tende ad essere rustico – con finiture standard tradizionali (pavimenti in cotto, travi in legno e pareti bianche). Stili più contemporanei presentano opzioni di acquisto limitate.

A questo punto, sarebbe utile introdurre l’opzione nota come “proprietà chiavi in mano”. A metà tra il prezzo di una vendita privata e il prezzo di un costruttore (€ 1750 – € 2200/sqm per la casa finita), questa opzione consente all’acquirente di dettare lo stile e di ottenere un prezzo finale garantito eliminando così il potenziale pericolo di aumenti dei costi imprevisti che inevitabilmente si verificano durante il processo di ristrutturazione.

Se state pensando di investire nelle Marche perché non dare un’occhiata alle statistiche che abbiamo raccolto relative ai requisiti dei compratori. Le statistiche sono state elaborate dopo 2 anni intensi di lavoro, il 2007 e il 2008 prima della crisi economica . Le esigenze attuali sono quelle che i clienti menzionato come “fondamentali” al primo contatto.

Non ci sono statistiche sufficienti, nel corso del periodo esaminato, da cui partire per delineare un trend, ma ci sono altri dati utili per aiutare l’investitore. Un esempio su tutti. E’ sorprendente che l’88% di tutti gli acquirenti desiderano una proprietà localizzata in campagna, ma è importante da notare che la metà di questi acquirenti vuole essere vicino a un villaggio. E’ fondamentale, inoltre, l’indicazione delle dimensioni richieste. Tre e quattro camere da letto sono similmente popolari popolari, le cinque camere da letto rappresentano la metà della popolarità delle prime.

Sembrerebbe che la combinazione più popolare sia una casa in campagna con 3-4 camera da letto che richiede restauro, che offra viste panoramiche e più di 1 ettaro di terreno. Se c’è la presenza di un annesso, dello spazio per una piscina e la vicinanza ad un paese, si è trovata la proprietà ideale.

Fractional Ownership – a new way to own property in Le Marche

Fractional Ownership has been around a long time, especially in the USA where it is a multi-billion dollar industry, but most people in Europe are just becoming familiar with this approach to buying and owning property. It is a very simple and cost effective way of owning a second home without all the hassle and cost of running and maintaining it.

This method of ownership allows the consumer to buy a part share in an asset (the property) that would otherwise be outside their budget.

Buying a fantastic 4 bedroom, renovated, fully furnished farmhouse with a large swimming pool, tennis court, vineyard and magnificent views, in Italy, is out of most people’s reach but buying just a few weeks in that property suddenly makes it much more accessible!

You are able to buy the number of weeks you will actually use annually, not have a house that is likely to sit empty for most of the year. Your budget goes so much further when buying through Fractional Ownership, and you only pay your portion of the running costs while having someone else oversee the maintenance and management of the property. The headaches of buying and owning a second home outright are removed. You get all the enjoyment of owning your own second home without all the hassle.

Some often used phrases to describe fractional ownership are ‘multiple parties owning an asset’ or ‘shared ownership of an asset in perpetuity’. This differs from ‘time share’ in that the asset is actually owned by you, rather than having just a right to use time in a development for a limited period. You have the right to sell or gift your share in a fractional ownership development and it could appreciate over time. A share can be purchased in the name of an individual, jointly, through a company or a trust structure.

There are a number of ways of structuring a fractional ownership development; one method is to have a UK based company own the property. There are 52 shares corresponding to the number of weeks available. Clients can buy as many shares as they wish and time will then be allocated in the property to correspond to the shares purchased.  In simple terms ‘the company owns the property, the shareholders own the company’. By structuring this way you are able to avoid the normal legal and tax issues associated with purchasing a property outright in Italy. Appassionata have handled all of these complexities and costs when originally purchasing the property through the UK Company.

To ensure that all owners get equal access and use of the properties throughout the years of ownership there is a Rotating Residency Calendar (RRC). This calendar will move your weeks each year so that you will enjoy all the seasons. The calendar is published in advance and weeks can be swapped between owners. Owners who purchase 3 or more weeks of ownership will be able to link two of those weeks together on the same rotating basis. This is the fairest way of assigning weeks and the starting point will be allocated on a first come first served basis. Two weeks of the year will be held in ownership by the developing company for maintenance purposes and where possible to assist owners to swop weeks.

The properties will be fully furnished to a very high standard, as you would your own home, they will not look like holiday rentals. The aim is to attract an affluent, aspirational customer who wants to share in something they cannot buy outright. To be able to say ‘I own a country house in Italy with a swimming pool, tennis court and its own vineyard’ is true, whether you own one or more weeks.

Finding an amazing location is also part of the development process. Le Marche is situated on the east coast forming the calf of Italy. Set against a mountain backdrop with a picturesque landscape of vineyards and olive groves dotted with small farms and medieval hill top villages. There is a wonderful coastline with lovely sandy beaches only 15 minutes drive away. This is authentic Italy, untouched by mass tourism and extremely welcoming to foreigners.

The first project will  be launched in the spring of 2009.

To further explore the opportunity of fractional ownership please conatct David Parish at david@vinciproperties.com

Since the last six monthly review written in July, the Marche property market has not changed very much. Given the circumstances, this may seem a very odd statement, but it is not if you consider the distinction that must be made between the effect of the credit crunch on buyers and vendors.

The current situation.

To most foreign purchasers, the credit crunch and all the consequences it has had on the economy has meant that the best policy is to wait and see what happens to the market and personal circumstances before buying. The result has been a drastic reduction in the number of foreigners currently viewing or buying. In particular, the British, who in the last few years have made up the lion’s share of the buyers, have almost completely vanished. There are some prospective buyers from the eurozone still looking, although numbers are down by about 50%. Interestingly, many agencies are noting a small increase in the number of non local Italians looking for a bargain.

To most vendors, the crisis has not had such an effect that they are forced to sell at rock bottom prices, firstly because they, like most Italians, are not heavily leveraged and secondly because selling the ruin is simply an option rather than a necessary step on the property ladder. There has infact been very little evidence of a drop in advertised prices.

Generally speaking then, despite demand collapsing, house prices have not followed. The question is – where are the good opportunities?

The most obvious bargain is to be had when buying from British owners of restored houses. Desperation to sell combined with a particluarly weak pound have brought prices down by about 20-30% and may go further. Be warned however – many second home owners carried out minimal restoration work on the basis that they would “make do” for a couple of weeks each Summer. It is essential that buyers fully understand the condition of the house they intend to buy as costs to repair shoddy restoration work can quite easily overshadow the gain made on a seemingly good price.

Less obvious is the bargain to be had when buying from those Italians that need cash for one reason or another. So as not to lose face, many local vendors will not publish a price decrease but, having noticed a dearth of foreigners in recent months, will negotiate quite substantial reductions. Local agencies say that 15% drop can be obtained. In this case, the trick is to find an agency that knows where the opportunity exists.

Investment in the Region

They say that a recession is a good time to invest and this cerainly seems to be the case in Le Marche.

An international group based in Milan is finalising its plans for a €150 milion euro investment in 3 championship standard golf resorts. The resorts will be spread throughout the region and will combine what the group has termed as “Heritage and Tourism”.

The idea is that the resorts will revive the areas they will be in by concentrating as much on social issues, restoring existing buildings and encouraging local farming, as providing high standard golf courses for tourists.

The first resort,called La Rocca di Montevarmine, will be near Carassai in the province of Ascoli Piceno and building will start before the Summer.

There is  no doubt that this investment will have a huge effect on holiday home property prices. If the resorts go as planned, Le Marche will shotly be the number one region for golf in Italy.

Spiacenti, questo articolo è disponibile in Inglese.

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Per comprendere meglio quali sono i costi che si devono affrotnare nella ristrutturazioen di una casa colonica, cliccate qui.

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Introduzione

• L’obbiettivo di questa analisi è quello di far luce sul mercato immobiliare nelle Marche, che attrae numerosi compratori stranieri
• Definiremo la tipologia di proprietà residenziale attualmente ricercata dagli acquirenti stranieri e in misura minore dagli italiani non locali
• Esamineremo il trend dei prezzi e commenteremo brevemente l’impatto della crisi globale dei mutui e del tasso di cambio
• I dati inclusi in questo analisi derivano da informazioni raccolte dagli agenti della Vinci Properties nelle province di Ancona, Macerata ed Ascoli Piceno, altre agenzie con cui collaboriamo e pubblicazioni specializzate