Introduction

  • In this review we shed light on theproperty market in Le Marche which attracts foreign buyers, briefly tracing its developmentover the past 2 decades.
  • We define the type of residentialproperty currently sought after by foreign buyers and to a lesser extent by non-localItalians.
  • We examine price trends and commentbriefly on the impact of the global credit crunch and the exchange rate.
  • The data included in this review hasbeen sourced from information provided by Vinci Properties agents in the provinces of Ancona,Macerata and Ascoli Piceno, other agencies with whom we collaborate and specialistpublications.

Summary

  • Prices in 2008 for houses to

    restore are stable following 10-15% annual growth in prices over the past 5 ye

    ars

  • Fewer British and Americans

    but more Dutch buyers unaffected by the exchange rate

  • Budgets continue to grow

    along with a requirement for high quality stock

  • Unprecedented investor

    interest in the Region

The Property Types

By and large, the types of

property that interests foreign and non local Italians are:

  • Farmhouses
  • Apartments, houses and palazzi inhistoric cities or hill top villages
  • Villas
  • Bulangildings of historic or architectural note such as mills or churches

Farmhouses and houses in hill top villages are sold

in varying states of repair- from ruins, to partially restored or completely restored. Being

a young market, compared with neighboring Tuscany and Umbria, there are proportionally many

more ruins than partially or completely restored properties. Indeed, in a Regional census carried out in 2003 it was found that there were

73.000 unoccupied farmhouses in Le Marche. This has come about because of a rapid change in

social mobility since the 70’s that meant that many “Marchigiani” abandoned their country

homes for newly built apartments along the coast.

Whilst this has had the beneficial effect of leaving

large traits of the countryside untouched, due to the large number of farmhouses that have

fallen into disuse, this type of property may at first seem overpriced. However, because

local Italians bought on the coast without selling their property in the country, the result

is that, today, vendors can afford to wait to sell and are not dropping their prices despite

the abundant availability of property to restore.

That many villas and palazzo are now on sale is due

to the escalating costs of maintaining large houses, many of which are owned by families that

only need them as a Summer residence. These properties are also to be found in varying states

of repair and can, when comparing price per sqm, be bought at lower prices than farmhouses

due to the overall higher costs of restoration.

Foreign buyers tend not to buy property within 5km

of the coast because prices are affected by the local Italian market and are consequently

much higher than comparable property further inland.

How the Market has Developed and Today’s Prices

The first foreigners to buy in Le

Marche in the late Seventies were Germans, Swiss and Austrians who drove down to the region

for their Summer holidays.

For the Northern Europeans and the British, who

began to arrive in the early to mid eighties, Le Marche presented an opportunity to buy

property very cheaply, sometimes less than € 10.000 for a whole farmhouse. Restoring these

houses so that they were habitable in the Summer months could also be done cheaply and was

often more a question of patching up rather than fully restoring.

In the Nineties, mostly spreading South from the

province of Pesaro, although there are one or two areas in the provinces of Ascoli Piceno and

Macerata that very quickly became popular, the region saw the initial stages of continuing

growth in the number of foreign buyers which continues to this day (in 2006 11% of all house

acquisitions were made by foreigners, up from 2% in 2003). The increase in the number of

buyers, partly explained by the presence of 2 nearby international aiports (Ancona and

Pescara), has been matched by year on year increase in prices (see table below)

and, usually, by an improvement in the standard of restoration being carried

out.

Average prices of farmhouses requiring full restoration - costs in €/sqm

Prices of property to restore in hill top villages have seen a lesser increase and are

currenty circa 25-35% less per sqm than prices in the country.

Prices for restored properties vary widely depending on the standard of restoration and the

prestige of the property. Prices range from €1500/sqm - €3000/sqm

The Impact of the Credit Crunch and the Unfavourable Exchange

Rate

When examining the impact of the credit crunch and the exchange rate it is useful to examine

the reasons why foreigners are buyng in Le Marche.

For many people, buying in Le Marche is a life-style choice. Infact, almost 25% of buyers

move to the area full time within 5 years of having bought a house. Typically these buyers

are cash rich, are not affected by the credit crunch and consider the life-style change more

important than any short or medium term financial gain.

Of those buying a holiday home with the view to spending 4 weeks a year in Le Marche, about

50% take out a mortgage usually to finance part of the acquisition, whereas the rest are cash

buyers. Holiday home owners can cover the cost of maintenance of the house and some of the

mortgage repayments through renting the house during the Summer months. Holiday rental income

for a restored farmhouse with a swimming pool is about €300 per person per week, giving a

possible income of circa €28000 for a four bedroom house during the June-August period.

Holiday home buyers would normally be looking for a medium/long term capital gain and adjust

the initial capital outlay for a house to match the mortgage that can comfortably be

obtained.

Whereas the credit crunch has had relatively little effect on buyers, both holiday home and

permanent home buyers, except those already in the eurozone, are highly affected by the

uncertainty of the exchange rate. Recent fluctuations in the pound and dollar against Euro

rate have meant that financing an acquisition has become very difficult to predict,

especially considering that the acquisition of a house lasts about 4 months, but can, at

worst, last up to 12 months. Furthemore, the time required fully to restore a house is never

less than 12 months, substantially adding to the period during which exchange rate

fluctuations can make a difference to the final cost.

The result has been the near disappearance of Americans and the replacement of the British by

the Dutch as the principle market for foriegn buyers.

Interestingly, Le Marche has begun to attract investors with clear long term strategies.

Investments are usually in whole abandoned villages or large properties where upmarket

resorts with golf courses can be created. The size of the investments is anywhere between €5

-50 milion.

Outlook

  • Prices for property to restore andrestored will remain unchanged for 2008/2009 despite fewer transactions averall
  • Prices for poorer quality restoredproperty to decrease as foreigners fail to sell within the expected 1 year timeframe
  • More stock to come onto the market aslocal Italians liquidate assets
  • Investors with medium/long termstrategies acquire large properties
  • Return of the British/US buyers asexchange rates stabilise
  • Emergence of alternative forms ofpurchase such as Fractional Ownership, Private Residence Club and Co ownership

Riassunto

Tipologie di proprietà

Più o meno, le tipologie di proprietà che interessano gli stranieri e gli italiani non locali sono:

  • Case coloniche
  • Appartamenti, case e palazzi in centri storici o paesi collinari
  • Ville
  • Edifici storici o di importanza architettonica come mulini o chiese

Le case coloniche e le case situate in paesi collinari sono vendute a vari stadi di restauro - da ruderi, a parzialmente o completamente ristrutturate. Essendo un mercato giovane, paragonato alle vicine Toscana e Umbria, ci sono proporzionalmente più ruderi che proprietà parzialmente o completamente ristrutturate. Infatti, da un censimento regionale effettuato nel 2003 le case coloniche non occupate nelle Marche risultano essere 73.000. La principale causa di questo risultato va ricercata nel rapido cambiamento avvenuto negli anni 70 nella mobilità sociale che portò molti marchigiani ad abbandonare le case di campagna per nuovi appartamenti lungo la costa.

Sebbene questo abbia fatto sì che vasti tratti di campagna siano rimasti intatti, a causa delle numerose case coloniche lasciate in disuso, questo tipo di proprietà può sembrare inizialmente sopravvalutato. Dal momento che i locali acquistano sulla costa senza vendere la loro proprietà in campagna, i venditori oggi possono permettersi di aspettare a vendere e non abbassano i prezzi nonostante l’abbondante disponibilità di proprietà da ristrutturare.

Il fatto che oggi numerose ville e palazzi siano in vendita, è legato all’aumento dei costi di manutenzione di grandi proprietà, che per la maggior parte appartengono a  famiglie che le utilizzano unicamente come residenze estive. Anche queste proprietà sono vendute a vari stadi di restauro e possono, comparando il prezzo per mq, essere acquistate a prezzi più bassi rispetto alle case coloniche, a causa degli elevati costi di ristrutturazione.

I compratori stranieri tendono a non acquistare proprietà situate entro 5 km dalla costa, in quanto i prezzi sono influenzati dal mercato locale e sono conseguentemente molto più alti rispetto alle proprietà nell’entroterra.

Lo sviluppo del mercato

I primi stranieri ad acquistare nelle Marche verso la fine degli anni Settanta furono i tedeschi, gli svizzeri e gli austriaci che raggiungevano in macchina le Marche per le loro vacanze estive.

Per i Nord europei e gli inglesi, che iniziarono ad arrivare verso la metà degli anni Ottanta, Le Marche rappresentavano una buona opportunità di acquistare proprietà a basso costo, a volte a meno di € 10.000 per un’intera casa colonica. Anche la ristrutturazione, che aveva l’obbiettivo di rendere le case abitabili per il periodo estivo, era economica e consiteva spesso nel riparare piuttosto che restaurare completamente.

Negli anni Novanta, la regione è stata protagonista di una crescita costante nel numero di compratori stranieri che continua sino ad oggi (nel 2006, l’11% degli acquisti di immobili é stato effettuato da stranieri, mentre nel 2003 era il 2%). L’aumento del numero di compratori è stato accompagnato dall’aumento dei prezzi (vedi tabella sottostante) e generalmente dal miglioramento degli standard di ristrutturazione.

Prezzo medio per una casa colonica da ristrutturare completamente - costi in €/mq

Provincia

1992

2000

2008
Pesaro/Urbino n/a n/a n/a
Ancona 125 550 700-900
Macerata 85 250-300 400-750
Ascoli Piceno 150 200-300 400-600

I prezzi delle proprietà situate nei paesi collinari hanno subito un minore aumento ed attualmente il loro prezzo è di circa il 25-35% al mq in meno rispetto a quello delle proprietà nelle campagne.

L’impatto della crisi dei mutui e dello sfavorevole tasso di cambio

Nell’esaminare l’impatto della crisi dei mutui e del tasso di cambio, è utile analizzare la ragione che porta gli stranieri ad acquistare nelle Marche.

Per molte persone, comprare nelle Marche coincide con la scelta di un preciso stile di vita. Infatti, quasi il 25% dei compratori si trasferisce definitivamente nelle Marche entro 5 anni dall’acquisto di una casa. Tipicamente questi compratori sono benestanti, non subiscono la crisi dei mutui e considerano cambiare stile di vita più importante di qualunque altro guadagno finanziario a breve/medio termine.

Di quelli che acquistano una casa con la prospettiva di passare 4 settimane all’anno nelle Marche, circa il 50% stipula un mutuo per finanziare generalmente una parte dell’acquisto, mentre il resto effettua l’acquisto in contanti. I proprietari di case per le vacanze possono coprire i costi di manutenzione e parte del mutuo affittando la casa durante i mesi estivi. L’introito degli affitti estivi per una casa ristrutturata con piscina è di circa 300€ a persona per settimana, con un possibile guadagno di circa 28.000€ per una casa con quattro camere da letto durante il periodo di Giugno- Agosto. Chi acquista una casa per le vacanze è alla ricerca di un guadagno a medio/lungo termine ed è disposto ad adattare il capitale iniziale al fine di stipulare facilmente un mutuo.

Mentre la crisi dei muti da un lato ha avuto lievi effetti sugli acquirenti, sia alla ricerca di case per le vacanze che di case permanenti, eccetto coloro già inclusi nella zona euro, dall’altro ha portato grande incertezza sui tassi di cambio. Le recenti variazioni nella sterlina e nel dollaro rispetto all’euro hanno fatto sì che finanziare l’acquisto di una proprietà sia diventato molto più difficile da prevedere, soprattutto se si considera che l’acquisto di una casa dura circa 4 mesi, ma può, nei peggiori dei casi durare anche 12 mesi. Inoltre, il tempo richiesto per effettuare la completa ristrutturazione di una casa non è mai inferiore a 12 mesi, periodo in cui il cambio nelle variazioni dei tassi di interesse può fare la differenza sul costo finale.

Questo fenomeno ha portato alla scomparsa degli americani sul mercato e gli olandesi hanno sostituito gli inglesi nel ruolo di principali acquirenti sul mercato immobiliare marchigiano.

E’ infine interessante notare, come Le Marche abbiano iniziato ad attirare investitori con strategie a lungo termine. Gli investimenti coinvolgono generalmente interi paesi abbandonati o vaste proprietà dove possono essere creati vasti complessi residenziali con campi da golf. La dimensione degli investimenti è ovunque tra €5-50 milioni.

Prospettive

  • I prezzi per proprietà da ristrutturare e ristrutturate rimarrà inalterato per il 2008/2009, nonostante il numero minore di transazioni complessive
  • I prezzi di proprietà ristrutturate con bassi standard qualitativi diminuiranno a causa della loro mancata vendita entro 1 anno
  • Perverranno più azioni sul mercato mentre i locali liquideranno i loro beni
  • Investitori con strategie di medio/lungo termine acquisteranno vaste proprietà
  • Ritorno dei compratori americani/inglesi, una volta che i tassi di cambio si saranno stabilizzati
  • Comparsa di forme alternative di acquisto come proprietà frazionata, Club privati e multi proprietà

Introduction

  • In this review we shed light on the property market in Le Marche which attracts foreign buyers, briefly tracing its development over the past 2 decades.
  • We define the type of residential property currently sought after by foreign buyers and to a lesser extent by non-local Italians.
  • We examine price trends and comment briefly on the impact of the global credit crunch and the exchange rate.
  • The data included in this review has been sourced from information provided by Vinci Properties agents in the provinces of Ancona, Macerata and Ascoli Piceno, other agencies with whom we collaborate and specialist publications.

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